Crédit immobilier

Devenir propriétaire est un acte important. Pour concrétiser cette opération, certaines personnes (physique ou morale) auront recours au crédit immobilier, soit par insuffisance de fonds, soit parce qu'il est plus avantageux d’emprunter.

Exemple : Un couple ayant la possibilité d'acheter un appartement sans avoir recours à un emprunt immobilier peut avoir intérêt à emprunter si le placement de ses ressources rapporte plus que le coût d'un prêt.

Autre exemple: Une société, c'est à dire une personne morale, peut avoir intérêt à emprunter pour préserver son "fond de roulement".

Règles d’attribution

Le candidat emprunteur est soumis à une réglementation spécifique. Des informations lui seront demandées pour évaluer sa solvabilité.

Le candidat devra répondre à un questionnaire:
Fiche d’identité, situation financière et personnelle, crédits en cours.

L’établissement demandera au candidat des pièces justificatives:
Carte d’identité, quittances de loyer et de téléphone, feuilles de paie. Ces pièces justificatives serviront à évaluer la capacité de financement du futur client.

Généralement, le prêteur se base sur des éléments considérés comme prioritaires:
- Stabilité et ancienneté professionnelle.
- Capacité d’épargne prouvée.
- Le client n’est pas recensé dans les fichiers "risque".

Calcule de la capacité de remboursement

Le tableau ci-dessous vous permet d’évaluer la possibilité de supporter le remboursement d’un crédit. Si le solde est positif, vous pouvez envisager d'emprunter. Si le solde est négatif, n’imaginez pas d’emprunter.

Les types de garanties

Une garantie sera demandée par l’établissement de crédit.
Les principaux types de garanties sont:

- L’hypothèque de 1er rang: Permet au prêteur, en cas de défaillance, de saisir le bien immobilier objet du prêt afin de couvrir le solde restant dû. Ce par voie judiciaire.

- Nantissement: L’emprunteur donne un bien en garantie de la dette qu’il contracte. Ce peut-être des valeurs mobilières un fond commerce, des parts de société, des œuvres d’art, etc.

- Les cautions: L'établissement prêteur peut accepter qu’une ou des tierces personnes se portent caution. Ces dernières sont appelées "cautionneurs" et prendront en charge le remboursement de la dette en cas de défaillance. La caution s’éteint automatiquement avec le règlement de la dernière échéance du prêt.

Le cautionneur peut être un particulier:la personne ou les personnes s’engagent à se substituer au débiteur en cas de défaillance.

Le cautionneur peut être une société: Certaines sociétés sont spécialisées dans le cautionnement. Ces sociétés interviennent par des avances directes aux petites et moyennes entreprises ou par des crédits par signature sous forme de caution pour garantir le remboursement de prêts consentis par les établissements de crédit.

L’APSF (Association professionnelle des sociétés de financement) compte 2 sociétés de caution:

Caisse Marocaine des Marchés et DAR DAMANE

L’emprunteur doit verser à l’organisme une commission qui varie entre 1.5 % et 2 % calculée sur le montant garantie.

Taux d’intérêt. Définition

Le taux d’intérêt représente la rémunération d’un prêt pour l’emprunteur et un revenu pour le prêteur.

Le taux d’intérêt est basé généralement sur un taux de référence. Ce dernier fait l’objet des révisions périodiques en fonction d’une part de la loi de l’offre et la demande: Si l’offre des capitaux est supérieur à la demande, l’intérêt tendra à baisser et vice versa. D’autre part de l’inflation: L’inflation induit une hausse du taux d’intérêt.

Le taux d’intérêt appliqué est composé d'un taux de base et des commissions ou rémunérations liés à l'octroi du crédit.

Les types de taux.

Le taux fixe - Pas de risque. Le taux et les mensualités restent constants. Mais en cas de baisse de taux, l’emprunteur ne sera pas bénéficiaire.

Le taux variable - Le taux varie avec la conjoncture économique et est modifié périodiquement. Généralement le taux variable est moins élevé que le taux fixe. Mais il est difficile d’anticiper son budget. En période de forte hausse de taux, il est risqué. En période de baisse de taux, il est bénéfique.

Durée du prêt immobilier

Un financement est composé de périodes (mois ou trimestres) durant lesquelles s'effectue le remboursement partiel du prêt. Plus le remboursement s’échelonne dans le temps, plus le coût en est augmenté et plus les mensualités de remboursement versées sont réduites. L'emprunteur est le seul à pouvoir préciser la durée idéal d'un prêt.

Montant du prêt immobilier

Le montant demandable sera en fait déterminé par votre capacité de remboursement. Plus cette capacité est importante plus le montant du prêt pourra être élevé.

L'assurance des prêts immobiliers

L'obtention d’un crédit immobilier est toujours subordonnée à la présentation de certaines assurances. IL s'agit de transférer sur un assureur le risque de non paiement des échéances dues à la banque.

Que contient un contrat d’assurance

Un contrat d'assurance est constitué de:
- conditions générales qui indiquent l'étendue des garanties, les exclusions, le fonctionnement du contrat les obligations de chacune des parties.
- conditions particulières qui indiquent l'identité de l'assuré, les caractéristique de la chose assurée, les sommes assurées les éventuelles exclusions spécifiques ou rachat d'exclusion, le montant de la prime, la ou les échéances de la prime.
Le contrat d’assurance engage l’assuré et l’assureur autour de certains droits et obligations de chacune des parties.
Il faut donc lire attentivement le contrat.

Où souscrire?

La souscription d'un contrat d'assurance peut se faire:
- auprès de l'établissement de financement.
- auprès d'une compagnie d’assurance.
- auprès d'un intermédiaire d'assurance dont le rôle de conseil permet des contrats performants.

Lorsque la souscription ne se fait pas auprès de l'établissement de financement, un simple avenant de délégation d'assurance établie par l'assureur au profit dudit établissement suffit à l'obtention du prêt.

Procédure de souscription

Quelque soit l'assureur, il a besoin, pour accorder sa garantie, d'apprécier le risque sur lequel repose son engagement.

A cet effet, un certain nombre d'informations sur le risque sont demandées par l'assureur. Par exemple, en ce qui concerne les assurances de personnes, l'assureur demandera, en fonction de l'âge de l'emprunteur, du capital emprunté et de la durée du prêt, soit une simple déclaration de bonne santé à travers un questionnaire médical dûment renseigné, soit une visite médicale avec des analyses et radiographies.
De l'analyse faite du questionnaire médical ou du rapport du médecin, la compagnie d'assurance acceptera de garantir le risque avec ou sans condition ou refusera sa couverture. Bien évidemment, toute fausse déclaration de nature à modifier l'appréciation du risque par l'assureur entraîne la nullité du contrat.

Le remboursement du prêt

Le remboursement du Prêt commence que lorsque les fonds ont été versés. Dans la majorité des cas, les échéances sont mensuelles et l'établissement prélève automatiquement par débit le compte en banque de l’emprunteur aux dates convenues. Il est donc important à veiller à ce que le compte concerné soit suffisamment approvisionné aux dates de prélèvement.

Remboursement par anticipation

Vous pourrez interrompre le prêt en remboursant la somme restant due. Mais l'établissement prêteur pourra exiger le paiement d'une indemnité. Cette dernière doit être stipulée dans le contrat et ne doit pas excéder 3% du capital restant dû. Cette indemnité peut et doit être discutée lors de la signature du contrat.

Exemple:

Montant restant dû 100.000 Dh.
Pénalité = 100.000 * 3% = 3 000,00 qui est le coût de la pénalité.

En cas de surendettement; Que faire ?

Si vous êtes surendettés. Vous pouvez entrer en relation avec vos créanciers pour trouver l’issue favorable. L’établissement prêteur peut vous accordez un nouvel échéancier de remboursement.

Le prêt in fine

C'est une formule ou le remboursement du capital se fait en bloc à la fin de la dernière échéance avec bien entendu l’intérêt.
Pour un même capital emprunté et une même durée, les échéances de la formule in fine sont inférieures à celles de la formule amortissable du fait que le remboursement graduel englobe que les intérêts, la TVA et l’assurance.

On a

I = C * t

I (intérêt)
C(capital) =300.000 Dh.
t(taux d’intérêt) =0.095 (9,5%)

L'emprunteur versera 28.500 Dh. d'intérêt chaque fin d'année.
La dernière année du prêt, le versement devra être 300.000 Dh. plus 28.500 Dh. d'intérê.

Le prêt amortissable

Les échéances remboursées par l’emprunteur sont constituées de la cotisation d’assurance, d’une partie du capital, d’une partie d’intérêt et autres frais.
Les emprunts sont, en générale, remboursables par annuités constantes comme ils peuvent être versés chaque semestre, trimestre ou mois. le remboursement doit être payable à intervalles de temps réguliers.

Exemple: prêt de 300.000 Dh. sur 12 ans à 9,5%

Le tableau d’amortissement montre comment est répartie chaque annuité entre les intérêts, la TVA, la prime d’assurance, la fraction du capital remboursée annuellement et la fraction du capital restant dû après le remboursement de chaque annuité.

L’intérêt de la 1^ère année, se calcule comme suit :
I =300 000*0.095=28 500,00 Dhs
La TVA de la première période se calcul comme suit :
TVA=28 500*0.07=1 995,00 Dhs
L’annuité comprend les intérêts sur le capital restant dû, plus la fraction du remboursement du capital .cette somme peut être calculée à l’aide de la formule .

A = C * i /(1-(1+i)^-n

C = Capital emprunté.
i = Taux d’intérêt en TTC (toute valeur comprise: 9.5%*1.07)
n =Nombre de période de remboursement .
A = Annuité.

Prêt avec différé d’amortissement

C’est un mécanisme qui offre à l’emprunteur la possibilité pendant plusieurs mois, soit de ne payer à l’établissement prêteur que les intérêts du prêt : sans le remboursement du capital. ou avec un report du capital et intérêt.

Exemple: Une dette de 300.000 est remboursable en 12 annuités constantes avec un différé du capital pour 2 ans. Taux 9,5%.

Le tableau d’amortissement se présente alors comme suit :

Prêt avec différé d’amortissement et d'intérêts

Exemple: prêt de 300.000 Dh. sur 12 ans au taux de 9,5% avec différé d'intérêt et d'amortissement du capital durant 2 ans.

Dans cet exemple, la 3ème année, l’emprunteur commencera le remboursement de son prêt avec une majoration du montant initial.

Crédit Bail

Le crédit bail est un contrat de location assorti d’une option d’achat à la fin de la période de crédit. Le preneur s’engage dans le paiement d’un loyer qui peut tenir compte de l’option d’achat. Alors le crédit bail est un arrangement contractuel qui permet au bénéficiaire du contrat d’investir à moyen terme ou à long terme dans un bien immobilier ou non.

Cette formule est particulièrement adaptée aux besoins des professionnels, afin de préserver un autofinancement. Ce qui permettra de nouveaux investissements.

Les avantages d’une telle formule.

Comptabiliser les loyers comme des dépenses.

Obtenir un prêt sans affecter ses marges de crédit.

Protéger ses acquisitions contre la désuétude et l’inflation.

Simplifier sa planification budgétaire.

Equilibrer ses paiements selon ses conditions.

Acquérir et utiliser aujourd’hui un bien d’équipement non prévu au budget mais qui s’avère essentiel.

Offre des banques

Banque CIH- Maroc

Tout le monde connaît la réputation de la Banque CIH- Maroc dans le domaine de l'immobilier : nous vous finançons et vous conseillons pour toutes vos opérations immobilières.

La Banque CIH vous offre plusieurs formules de prêts immobilier pour posséder votre logement : CREDILOGE, CREDILOGE DAR DAREK, ISKANE ASTAFID,...

On va vous présenter les offres de certaines formules de prêts immobiliers présentés par le "Crédit immobilier et Hôtelier- Maroc (CIH) " :

CREDILOGE

La formule Crédologie est une formule de prêts adaptée à votre besoin.
Voulez-vous :

--> Acheter un logement neuf

- Montant du prêt : 110% du prix de vente;
- Durée maximum : 20 ans
- Délai de franchise : six mois
- Remboursement : par prélèvements mensuels
- Assurances : vie et incendie à un tarif préférentiel
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel.

--> Acheter un logement ancien

- Montant du prêt : 110% du prix de vente;
- Durée maximum : 15 ans;
- Délai de franchise : six mois;
- Remboursement : par prélèvements mensuels;
- Assurances : vie et incendie à un tarif préférentiel ;
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel.

--> Construire un logement

- Montant du prêt : 110% du coût de la construction
- Durée maximum: 20 ans
- Délai de franchise : dix huit mois
- Remboursement: par prélèvements mensuels
- Assurance: vie et incendie à un tarif préférentiel
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel.

--> Aménager ou agrandir un logement

- Montant du prêt : 110% du coût
- Durée maximum : 15 ans
- Délai de franchise : six mois
- Remboursement : par prélèvements mensuels
- Assurances : vie et incendie à un tarif préférentiel
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel.

--> Acheter un terrain

- Montant du prêt : 110% du prix;
- Durée maximum : 5 ans;
- Délai de franchise : six mois;
- Remboursement : par prélèvements mensuels;
- Assurances : vie;
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel.

--> Bénéficier d'un crédit-relais

- Montant du prêt : 110% du prix d'achat
- Durée maximum : 2 ans
- Remboursement : Le remboursement s'effectue sur la base du produit de la vente du logement initial qui devra intervenir dans le d élai de 2 ans
- Assurances : vie et incendie
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel

ISKANE ASTAFID

La solution la plus sure pour acheter votre logement.

ISKANE ASTAFID, une formule de crédit au logement sécurisante et avantageuse à taux révisable .
- Avantageuse car il vous fait bénéficier des baisses de taux du marché,
- Sécurisante grâce au remboursement d'échéances fixes.

--> Taux révisable à durée fixe

- Montant du prêt : 110% du prix de vente plafonné à 1.500.000 DH
- Durée maximum : 25 ans
- Délai de franchise : 6 mois pour l'acquisition & l'aménagement et 18 mois pour la construction
- Remboursement : par prélèvements mensuels
- Assurances : vie et incendie à un tarif préférentiel
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel
- Transformation du taux variable en fixe : une fois pendant la durée de vis du prêt.

--> Taux révisable à échéance constante

- Montant du prêt : 110% du prix de vente plafonné à 1.500.000 DH
- Durée maximum : 25 ans
- Délai de franchise : 6 mois pour l'acquisition & l'aménagement et 18 mois pour la construction
- Remboursement : par prélèvements mensuels
- Assurances : vie et incendie à un tarif préférentiel
- Remboursement anticipé : accepté, total ou partiel
- Transformation du taux variable en fixe : une fois pendant la durée de vis du prêt
- Allongement de la durée : la hausse ou la baisse des taux est répercutée sur la durée du prêt qui sera rallongé ou raccourcie selon le cas.

CREDOLOGE DAR DAREK

Le crédit au logement pour les non fonctionnaires et salariés à revenus irréguliers, Garanti par la Caisse Centrale de Garantie ( CCG ) .
Vous voulez :

--> Acheter un logement neuf

- Montant du prêt max: 200 000 Dhs
- Durée maximum : 25 ans
- Assurance : Assurance vie - Incendie
- Remboursement anticipé : Accepté partiel ou total

-->Construire un logement

- Montant du prêt max: 200 000 Dhs
- Durée maximum : 25 ans
- Assurance : Assurance vie - Incendie
- Remboursement anticipé : Accepté partiel ou total

Prêt immobilier chez la Société Générale Marocaine de Banques (SGMB)

La Société Générale Marocaine de Banques (SGMB) vous accorde des prêts immobiliers adaptés à votre situation, elle vous propose Salaf Bayti.

Salaf Bayti est un prêt immobilier, qui vous permet de réaliser tous vos projets immobiliers.
Salaf Bayti vous offre la possibilité d’acheter, de construire, de rénover votre résidence principale ou secondaire ou d’acquérir un terrain.

Avantages de prêt immobilier "Salaf Bayti" :

- Le choix entre un taux fixe ou un taux variable.
- Un crédit remboursable par anticipation à tout moment.
- Un crédit assuré : vous bénéficiez d’une assurance décès invalidité qui vous protège ainsi que vos proches des aléas de la vie.
- Un prêt immobilier pouvant aller jusqu’à 25 ans.
-La possibilité de moduler le montant de vos remboursements en fonction de l’évolution de votre situation financière.

Durée de prêt immobilier "Salaf Bayti" :

- Pour l’acquisition d’une résidence, vous pouvez contracter un prêt allant jusqu’à 25 ans.
- Pour l’acquisition d’un terrain seul, vous pouvez contracter un prêt allant jusqu’à 7 ans.
- Salaf Bayti vous permet également de bénéficier d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 6 mois.

Montant de prêt immobilier "Salaf Bayti" :

- Le financement peut représenter jusqu’à 100 % de votre projet immobilier.
- Pour l’acquisition d’un terrain seul, le financement du prêt est plafonné à 70%.
- L’accord de principe est rapide (sous 48h), dès lors que les pièces justificatives ont été remises.

• Tiznit - Maison en vente
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Cabinet d'Expertise Comptable et de Formation
Mohamed CHORFI

ORGANISE LES  19  ET  20  NOVEMBRE  2008
UN SEMINAIRE CONSACRE AUX
ASPECTS THEORIQUES ET PRATIQUES APPROFONDIS
DE LA FISCALITE IMMOBILIERE

E-mail : formation@cabinetchorfi.com
Site web: www.cabinetchorfi.com